Onze service
In zee gaan met CVS Hypotheken betekent dat u als klant centraal staat. Maatwerk en een persoonlijke benadering zijn bij ons standaard. U zult dit al in een eerste ‘kosteloos en vrijblijvend’ kennismakingsgesprek ervaren.
Wij werken op afspraak tijdens de gangbare kantooruren. Indien gewenst ontvangen wij u ook buiten deze tijden.
“Wij werken altijd samen met u een advies uit, gebaseerd op uw inkomsten, wensen en eisen en de woning waarvoor u de hypotheek aanvraagt.”
Tijdens het eerste vrijblijvende hypotheekgesprek shopt u bij ons bij meer dan 35 landelijke geldverstrekkers. Natuurlijk kunt u ook zelf shoppen bij banken, maar dat kost veel meer tijd, kan vaak niet buiten kantooruren en u krijgt niet altijd een objectief advies. Niet zelden krijgt u alleen het eigen product aangeboden. Als particulier kunt u echter niet rechtstreeks terecht bij verzekeraars en grote pensioenfondsen, terwijl deze zeer goede hypotheekaanbiedingen hebben. Bovendien zijn er zoveel verschillende hypotheekvormen, rentevaste periodes en mogelijkheden, dat een leek door de bomen het bos niet meer ziet.
Als we een aanbod hebben gevonden dat tegemoetkomt aan uw eisen en wensen, verzorgen wij de offerte voor u.
Na akkoord hierop bewaken wij uw dossier tot en met het moment dat het geld aan de notaris of aan u is overgemaakt, zodat u de woning definitief kunt aankopen of de oude/huidige hypotheek kunt aflossen met de nieuwe hypotheek.
Wilt u vrijblijvend met ons in gesprek? Dat kan!
Graag nodigen wij uit voor een kennismakingsgesprek. Dat kan vaak al op korte termijn. De kosten van het eerste gesprek nemen wij voor onze rekening.
Blijf op de hoogte van de laatste ontwikkelingen!
Met grote regelmaat publiceren wij actuele zaken op Facebook en instagram. Ook plaatsen wij blogs op onze website en op advieskeuze.nl
Onze werkwijze
Om u als consument te beschermen tegen malafide praktijken staat onze branche onder streng toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Dit zorgt voor meer transparantie en een betere, ‘meer grondige’ dossiervorming.
Tijdens een eerste ‘kosteloos en vrijblijvend’ gesprek inventariseren wij uw financiële zaken, uw kennis van financiële zaken, uw wensen etc. Ook staan we uitgebreid stil bij wie wij zijn, wat u van ons kunt verwachten, wat wij van u verwachten en hoe wij worden beloond.
Tot voor kort werden wij door de geldverstrekker beloond met provisie. Aangezien de klant dat eigenlijk toch zelf betaalde en dit systeem wel duidelijk, maar niet in alle gevallen even eerlijk is, is het provisiesysteem afgeschaft en geldt er sinds 1 januari 2013 een provisieverbod op al onze producten. Daarom krijgt u voor onze bemiddeling inzake uw hypotheek en/of verzekering(en) een nota van ons. De hoogte daarvan is afhankelijk van de hoeveelheid werk die wij verrichten en niet van de hoogte van het te lenen bedrag. Dit omdat wij evenveel tijd besteden aan een hypotheek van € 100.000,- als van € 500.000,-. De kosten voor hypotheekadvies en -bemiddeling zijn fiscaal aftrekbaar
Omdat wij zelf ook niet van onaangename verrassingen houden, hanteren wij voor onze dienstverlening vaste tarieven. Gaat u met ons in zee, dan weet u altijd op voorhand wat uw kosten zullen zijn. U komt bij ons niet voor verrassingen te staan.
Wanneer wij op uw verzoek een uitgebreid advies voor u maken en – al naar gelang uw wens – dit advies omzetten in bemiddeling, dan maken wij een opdrachtbevestiging. Hierin staan alle afspraken beschreven. Na ondertekening hiervan gaan wij voor u aan het werk.
Ten opzichte van het verleden is ook in de inventarisatiefase het een en ander veranderd. Dat wil zeggen, dat deze thans ‘uitgebreider’ is. De problemen waar mensen nu tegenaanlopen waar het gaat om hypotheken en/of maandlasten van hypotheken die lang geleden zijn aangegaan, willen we voor de toekomst beperken en waar mogelijk voorkomen. Om dit voor elkaar te krijgen hebben wij vooraf meer informatie nodig. Dit om tot een beter passende hypotheek, geschiktere maandlasten en een op uw omstandigheden afgestemde verzekeringsoplossing te komen.
“In een eerste gesprek maken wij niet meer ‘even snel een berekening’, dat is niet meer van deze tijd.”
U krijgt een uitgebreid en goed doordacht advies. Daar hebben wij tijd voor nodig. Daarna gaan we geschikte geldverstrekker(s) en verzekeringen bij dit advies zoeken. Omdat u ons rechtstreeks betaalt, hebben wij geen enkel belang bij een bepaalde geldverstrekker en/of product en adviseren wij dus altijd de voor u ‘Beste Hypotheek en/of verzekeringsoplossing’.
In samenspraak met u zorgen wij ervoor dat dit advies wordt omgezet in een hypotheek of verzekering. Uiteraard bewaken wij uw dossier grondig tot deze bij de notaris ligt en het geld aan de notaris is overgemaakt, zodat u de woning definitief kunt aankopen.
Om het voor u makkelijk te maken hebben wij alles vastgelegd in ons dienstverleningsdocument dat u hier kunt downloaden
Annuïteitenhypotheek
Bij de Annuïteitenhypotheek betaalt u maandelijks een (tijdens de rentevastperiode) gelijkblijvend bruto bedrag. Dat bedrag bestaat uit een gedeelte rente en een gedeelte aflossing.
De eerste jaren bestaat dit bedrag vooral uit rente. De laatste jaren hoofdzakelijk uit aflossing. De rente is fiscaal aftrekbaar. Maar omdat het rentedeel in uw maandelijkse bedrag steeds lager wordt, neemt het fiscale voordeel af. Hierdoor worden de netto maandlasten hoger, terwijl de bruto maandtermijn gelijk blijft.
Afnemend fiscaal voordeel
Hoewel u bij een annuïteitenhypotheek iedere maand hetzelfde bedrag betaalt, bent u in de praktijk iedere maand een beetje duurder uit. Alleen uw rentekosten zijn namelijk aftrekbaar van de belasting. Het belastingvoordeel wordt gaandeweg kleiner, omdat u steeds minder rente betaalt.
Voor wie?
Een annuïteitenhypotheek is met name interessant voor mensen die nu nog niet zoveel verdienen, maar wel een goed toekomstperspectief hebben. Iemand die aan het begin van zijn carrière staat, bijvoorbeeld. Door de belastingaftrek bent u in de beginperiode relatief goedkoop uit. Later bent u netto steeds meer geld kwijt, maar heeft u waarschijnlijk een hoger inkomen om de hogere lasten op te vangen.
Een annuïteitenhypotheek kan ook interessant zijn als u toch niet van de renteaftrek kun profiteren. Dit is bijvoorbeeld het geval als u een tweede woning koopt. Maar in die situatie is wellicht een lineaire hypotheek een beter advies.
Voordelen
- Uw bruto maandtermijn blijft gelijk.
- U weet zeker dat u aflost.
- Een eenvoudige, heldere hypotheekvorm.
Nadelen
- Uw netto woonlasten worden steeds hoger.
- In de beginfase lost u nauwelijks af.
- Het is over de hele looptijd bekeken een dure hypotheekvorm.
Lineaire hypotheek
Bij de Lineaire hypotheek betaalt u maandelijks een vast bedrag aan aflossing.
(totale hypotheeksom delen door 360 is het bedrag dat maandelijks wordt afgelost) maandlasten hoger, terwijl de bruto maandtermijn gelijk blijft.
De hypotheekschuld vermindert dus elke maand met een vast bedrag. Daarnaast betaalt u elke maand rente. Deze berekenen we over de resterende schuld. Dus: hoe lager de resterende schuld, hoe minder rente u betaalt. De totale maandlast wordt daardoor elke maand lager.
In het begin is de maandlast erg hoog in vergelijking met andere hypotheekvormen.
Voordelen
- U lost de hypotheek snel af.
- De totale maandlast wordt elke maand lager.
- U betaalt in totaal minder rentevergoeding dan bij andere hypotheekvormen.
Nadelen
- Uw lasten zijn aan het begin relatief hoog.
- In de loop der jaren heeft u steeds minder belastingvoordeel, echter met de nieuwe belastingplannen wordt dit nadeel steeds kleiner.
Aflossingsvrije hypotheek
Bij de Aflossingsvrije hypotheek betaalt u geen aflossing, alleen rente. De hypotheekschuld blijft de hele looptijd gelijk.
Het rentebedrag dat u maandelijks betaalt, blijft dus ook gelijk (binnen de gekozen rentevast periode). Hierdoor hebt u een maximale hypotheekrenteaftrek als het geld wordt gebruikt voor aanschaf, verbetering of onderhoud van uw eigen woning. Let op! De rente voor een aflossingsvrije hypotheek is alleen fiscaal aftrekbaar als u al een lopende aflossingsvrije hypotheekvorm heeft, die al dateerde van voor 1 januari 2013 én niet langer geleden dan afgelopen jaar is afgelost.
Heeft u op dit moment geen aflossingsvrije hypotheek of voldoet u niet aan bovenstaande regel dan kunt u nog wel een aflossingsvrije hypotheek aangaan. U bent dan wel gehouden aan de volgende regels:
- De aflossingsvrije hypotheek mag niet hoger zijn dan 50% van de marktwaarde van de woning.
- De hypotheek kan niet met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) worden afgesloten.
- De rente die u betaalt voor een aflossingsvrije hypotheek is niet fiscaal aftrekbaar. Hierdoor is de toetsing of u qua inkomen deze hypotheek kunt aanvragen strenger.
Regel bij aankoop nieuwe woning
Heeft u al een aflossingsvrije hypotheek en wilt u deze ook in de nieuwe hypotheek behouden, dat kan. En ja, ook dan is de rente nog fiscaal aftrekbaar. Maar koopt u een nieuwe woning waarvoor een nieuwe hypotheek wordt aangevraagd, dan kunt u maximaal 50% van de marktwaarde van de aangekochte woning aflossingsvrij financieren.
Regel bij oversluiten/ herfinancieren huidige hypotheek
Heeft u al een aflossingsvrije hypotheek en wilt u deze ook in de nieuwe hypotheek behouden? Dat kan! En ja de rente is ook dan nog fiscaal aftrekbaar. U kunt zeker 50% van de marktwaarde van de woning aflossingsvrij financieren, maar er zijn geldverstrekkers die u tot 80% van de marktwaarde van de woning aflossingsvrij financieren. Regel is wel, dat het aflossingsvrije leningdeel niet hoger wordt dan het aflossingsvrije leningdeel dat u reeds heeft in de bestaande hypotheek. En vaak mag u de hypotheek ook alleen verhogen om ‘oversluitkosten’ mee te financieren. U kunt dan (in eerste instantie) geen verbouwing meefinancieren.
Toch is er sinds 2018 een tendens gaande om de consument te bewegen de aflossingsvrije hypotheek (deels) af te lossen. Hoewel dit voor veel mensen verstandig is om over na te denken en om maatregelen hiervoor te treffen, is er ook een zeer grote groep waarvoor aflossen helemaal niet ‘beter’ is. Bijvoorbeeld, ouderen zonder kinderen met een behoorlijke overwaarde in de woning.
De maandelijkse woonlasten zijn dan ook meestal lager in vergelijking met andere hypotheekvormen. Een aflossingsvrije hypotheek wordt vaak gecombineerd met een hypotheek waarbij gedurende de looptijd of aan het einde van de looptijd wordt afgelost, bijvoorbeeld met een annuïteitenhypotheek of spaarhypotheek. Houd er wel rekening mee dat de hypotheekrente niet langer dan 30 jaar fiscaal aftrekbaar is.
Voordelen
- Lagere maandlasten dan bij elke andere hypotheekvorm, u betaalt alleen rente.
- Maximale hypotheekrenteaftrek, u lost immers niets af.
- Aan het einde van de looptijd betaalt u de hypotheek in één keer terug. Bijvoorbeeld met de opbrengst uit de verkoop van uw woning, met de uitkering van een apart gesloten levensverzekering of met een nieuwe hypotheek.
- Het is een eenvoudige hypotheekvorm, die makkelijk met andere hypotheken is te combineren.
Nadelen
- Het maximale bedrag dat u aflossingsvrij kunt lenen, ligt altijd ruim onder de verkoopwaarde van uw woning.
(50% als u met Nationale Hypotheek Garantie leent). - U lost niets af, daarom bouwt u ook geen bezit op.
- Vaak is het rentetarief hoger dan bij hypotheekvormen waarbij u aflost tijdens de looptijd.
Spaarhypotheek
De Spaarhypotheek bestaat uit een geldlening (aflossingsvrije hypotheek) en een spaarhypotheekverzekering.
De maandlast bestaat uit rente (over de geldlening) en premie (bestaande uit spaar- en risicopremie) voor de verzekering.
Aan het eind van de looptijd lost u de hypotheek in één keer af met de uitkering van de kapitaalverzekering. Omdat u een vastgestelde rente krijgt over uw gespaarde kapitaal, is het uit te keren bedrag gegarandeerd. In de spaarhypotheekverzekering is ook geregeld dat de schuld bij eerder overlijden geheel kan worden afgelost.
Door nieuwe wetgeving kunt u deze hypotheek alleen nog maar ‘nieuw’ afsluiten als u voor 1 januari 2013 al een dergelijke hypotheekvorm had lopen die niet eerder dan vorig jaar is afgelost. Het reeds opgebouwde spaarkapitaal brengt u vervolgens in, in een nieuwe spaar- of bankspaarhypotheek. De einddatum en het bedrag blijven gelijk. Verlengen of verhogen is niet meer mogelijk.
Voordelen
- U profiteert van een maximale hypotheekrenteaftrek, omdat u voor de geldlening alleen rente betaalt en niets aflost.
- 100% zekerheid over de aflossing van uw hypotheek: niet alleen op de einddatum, maar ook bij eerder overlijden.
- De maandlasten blijven vrij stabiel over de gehele periode. Zelfs als de rente stijgt!
- De uitkering van de spaarhypotheekverzekering is belastingvrij als u zich aan de fiscale regels houdt.
Nadelen
- U spaart nooit meer bij elkaar dan het hypotheekbedrag.
- De koppeling tussen hypotheek en spaarrekening geeft u weinig flexibiliteit.
- U bent relatief duur uit als de hypotheekrente (en dus de spaarrente) laag is.
Extra bijstorten mag, maar uitsluitend nadat de geldverstrekker bepaald heeft hoeveel u in een bepaald jaar extra mag bijstorten. Dit in verband met fiscale regels.
Bankspaarhypotheek
De bankspaarhypotheek bestaat uit een geldleningen een spaarrekening.
De maandlast bestaat uit rente (over de geldlening) en een maandelijkse inleg op de spaarrekening.
Aan het eind van de looptijd lost u de hypotheek in één keer af met het spaarsaldo van de spaarrekening. Omdat u een vastgestelde rente krijgt over uw gespaarde kapitaal (die veelal gelijk is aan de ‘te betalen’ rente) is het eindbedrag gegarandeerd. Zo weet u zeker dat u voldoende spaart om ten minste dit hypotheekdeel af te lossen.
Ook kunt u extra geld inleggen binnen vastgestelde bandbreedtes in de bankspaarrekening, waardoor de maandlasten zullen zakken.
Naast dit product adviseren wij u een separate overlijdensrisicoverzekering af te sluiten die ervoor zorgt dat uw nabestaanden niet in financiële problemen komen, na uw overlijden tijdens de looptijd van de hypotheek.
Sinds 1 januari 2013 is het niet meer mogelijk deze vorm nieuw af te sluiten voor consumenten die niet eerder deze hypotheek-vorm hadden lopen. Heeft u al wel een bankspaarhypotheek lopen sinds 31 december 2012 én heeft u die niet langer geleden dan vorig jaar afgelost en de waarde gereserveerd, dan komt u nog wel in aanmerking voor deze hypotheek vorm. Ook bij een andere geldverstrekker dan waar de hypotheek voorheen liep, en de rente is nog steeds fiscaal aftrekbaar.
Voordelen
- U profiteert van een maximale hypotheekrenteaftrek, omdat u voor de geldlening alleen rente betaalt en niets aflost.
- 100% zekerheid over de aflossing van uw hypotheek op de einddatum.
- De maandlasten blijven vrij stabiel over de gehele periode. Zelfs als de rente stijgt!
- Uitkering van de bankspaarrekening is belastingvrij als u zich aan de fiscale regels houdt.
Nadelen
- U spaart nooit meer bij elkaar dan het hypotheekbedrag.
- De koppeling tussen hypotheek en spaarrekening geeft u weinig flexibiliteit.
- U bent relatief duur uit als de hypotheekrente (en dus de spaarrente) laag is.
* Deze hypotheekvorm is bij steeds minder geldverstrekkers verkrijgbaar
Hybridehypotheek
Hybridehypotheek; sparen en beleggen in één
De Hybridehypotheek combineert de zekerheden van sparen met de voordelen van beleggen
Met de Hybridehypotheek kunt u switchen tussen sparen en beleggen en dat maakt dat u deze hypotheek geheel aan uw persoonlijke situatie kunt aanpassen. De hypotheek bestaat uit een geldlening met een daaraan gekoppelde verzekering. Met deze hypothecaire lening financiert u de aankoop van uw woning. Van deze lening lost u gedurende de looptijd niets af. Wel betaalt u steeds rente over de totale schuld, zodat u volledig kunt profiteren van de fiscale aftrekmogelijkheden (maximaal 30 jaar).
Het bedrag dat nodig is om aan het eind van de looptijd de lening af te lossen, kan op twee manieren worden opgebouwd: u kunt sparen met hetzelfde rentepercentage als dat van de hypotheek of beleggen in een of meer beleggingsfondsen. Bovendien kunt u flexibel switchen van sparen naar beleggen en omgekeerd.
Voordelen
- U profiteert van een maximale hypotheekrenteaftrek, omdat u voor de geldlening alleen rente betaalt en niets aflost.
- Aan het einde van de looptijd lost u de lening af met de uitkering van de Switchverzekering.
- Diverse switchmogelijkheden, zoals aanpassen van uw risicodekking.
- Flexibiliteit; u bepaalt zelf hoe uw premie wordt gebruikt.
- Bij goede beleggingsresultaten kan de hypotheek meer opleveren dan het bedrag dat u nodig heeft.
Nadelen
- U leent, spaart, belegt en verzekert bij dezelfde bank; tussentijds overstappen naar een andere geldverstrekker is daardoor lastig.
- Bij tegenvallende beleggingsresultaten kunt u geld tekort komen om de hypotheeklening terug te betalen.
U blijft dan zitten met een restschuld. - Het switchen tussen sparen en beleggen kan een kostbare onderneming zijn.
Voor wie?
Een spaarbeleggingshypotheek is aantrekkelijk voor wie graag wil beleggen, maar toch ook de nodige zekerheid wil inbouwen.
Had u op 31 december 2012 geen hybride-hypotheek lopen, dan kunt u deze hypotheekvorm nu niet meer krijgen. Had u deze vorm wel lopen op 31 december 2012 en niet langer geleden dan vorig jaar afgelost, dan kunt u de nieuwe hypotheek nog steeds afsluiten in deze vorm. Er zijn echter maar heel weinig aanbieders waar u nog terecht kunt voor deze hypotheek-vorm.
Ook de kosten van de gekoppelde verzekering zijn relatief hoog, waardoor velen besluiten over te stappen naar een hypotheek met bankspaar-constructie. Dat kan echter alleen wanneer de polis die u nu heeft lopen een box 1 polis is. Dat kunt u herkennen door een clausule op de polis, de zogenaamde Kapitaalverzekering Eigen Woning clausule. Of u kunt het navragen bij de verzekeraar.
Levenhypotheek
De Levenhypotheek bestaat uit twee delen: een geldlening en een (al lopende) levensverzekering.
In principe lijkt de levenhypotheek op de spaarhypotheek, met dit verschil dat het uit te keren bedrag aan het einde niet gegarandeerd is. Dit komt doordat de premies belegd worden, waardoor het rendement niet exact is vast te stellen. Dit is afhankelijk van behaalde rendementen.
Daar staat tegenover dat u meedeelt in de winst van de verzekeraar. De einduitkering kan dus meer zijn dan het bedrag van uw lening, maar ook minder. De maandlasten bestaan uit rente (over de geldlening) en premie voor de verzekering.
Wij adviseren deze hypotheek vorm nauwelijks meer, alleen als het niet anders kan. Daar komt bij dat wanneer u deze hypotheekvorm niet al had lopen op 31 december 2012, u überhaupt deze hypotheekvorm niet meer kunt afsluiten. Ook zijn er nog maar weinig geldverstrekkers waar u met deze hypotheekvorm terecht kunt.
Voordelen
- U profiteert van een maximale hypotheekrenteaftrek, omdat u voor de geldlening alleen rente betaalt en niets aflost.
- U betaalt een vast maandbedrag.
- U kiest zelf bij welke maatschappij u een levensverzekering sluit.
- U kunt ook kiezen voor een aparte beleggingsrekening bij een van de partijen waarmee wij zakendoen.
Dan moet u wel een overlijdensrisicoverzekering sluiten. - Pas aan het einde van de looptijd lost u de hypotheek af met de uitkering van de levensverzekering of beleggingsrekening.
- Als het gerealiseerde rendement hoog is, spaart u meer geld bij elkaar dan uw hypotheekschuld.
Nadelen
- Het gegarandeerde rendement is meestal vrij laag.
- Als het gerealiseerde rendement laag is, komt u geld tekort om de gehele hypotheekschuld te lossen. U blijft dan zitten met een restschuld.
- De kosten van de verzekering zijn vaak erg hoog.
Beleggingshypotheek
Deze hypotheekvorm bestaat uit een geldlening om uw woning te financieren, en een beleggingsrekening.
De maandlast bestaat uit rente (over de geldlening) en premie (bestaande uit ‘spaar’- en risicopremie) voor de verzekering.
Het doel is, dat u aan het eind van de looptijd de hypotheek in één keer kunt aflossen met de opbrengst uit de kapitaalverzekering. Omdat u geen vastgestelde rente krijgt over uw gespaarde kapitaal, is het uit te keren bedrag niet gegarandeerd. In de reglementen voor een spaarhypotheekverzekering is ook geregeld dat de schuld bij eerder overlijden geheel kan worden afgelost.
Gezien de risico’s van dit product en de onzekerheden die dat met zich meebrengt adviseren wij deze hypotheekvorm niet meer.
U kunt deze hypotheekvorm alleen nog krijgen, als u op 31 december 2012 al een beleggingshypotheek had lopen.
Voordelen
- U heeft optimaal belastingvoordeel vanwege de hypotheekrenteaftrek.
- U bepaalt voor een belangrijk deel zelf hoeveel u opzij legt en wat u ermee doet.
- Als het meezit, kunnen uw beleggingen veel geld opleveren.
Nadelen
- U betaalt relatief hoge administratieve kosten bij de variant beleggen via een levensverzekering.
- Beleggen in aandelen is een risicovolle onderneming.
- Als het tegenzit, leveren uw beleggingen niet genoeg op om de hele schuld mee af te lossen en blijft u zitten met een restschuld.
Downloads
Download hier verschillende documenten om nog eens na te lezen of ter ondersteuning bij het afsluiten van een hypotheek.